LA REFORMA DE LA LEY DE ALQUILER
El pasado 6 de junio entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). En este post se recogen los cambios más importantes que a partir de dicha fecha afectan tanto al arrendador como al arrendatario.
Cambios para el inquilino:
- Se reduce la duración obligatoria del contrato de alquiler de cinco años hasta tres, con unpreaviso de 30 días, a partir de los seis meses de contrato. Por la normativa anterior, el inquilino tenía que cumplir cada una de las anualidades completas.
- El arrendatario podrá realizar obras en la vivienda, siempre acordadas previamente con el arrendador, y restar estos gastos de las rentas a pagar. La norma vigente hasta el 6 de junio no contemplaba esta posibilidad.
- El inquilino tiene ahora la opción de renunciar a su derecho preferente de compra del inmueble; en el contrato de arredamiento se puede plasmar esta renuncia expresa si así lo acuerdan ambas partes.
- Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda pendiente antes de iniciarse el proceso judicial o para que exprese sus alegaciones ante una posible denuncia. Un plazo que no existía y busca acelerar la resolución de los conflictos entre caseros e inquilinos.
Cambios para el propietario:
- El arrendador tendrá derecho a recuperar su vivienda, antes del plazo estipulado en la firma, para destinarla a uso permanente en determinados supuestos (como vivienda habitual para él mismo o para familiares de primer grado o el cónyuge), a partir del primer año y avisando con dos meses de antelación. Hasta ahora, estaba obligado a arrendar su vivienda, como mínimo, durante cinco años.
- El propietario podrá solicitar el procedimiento de desahucio con un solo mes de impago, y una vez que el juzgado remita la notificación, el inquilino tendrá que abonar la deuda o presentar alegaciones en un plazo de diez días, como se ha expuesto anteriormente. Además, se creará un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, con el objetivo de ofrecer información a los propietarios de los inmuebles del riesgo que supone arrendar una vivienda a personas condenadas judicialmente por falta de pago.
- El comprador de un piso alquilado solo estará obligado a mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Otro aspecto a tener en cuenta con la entrada en vigor de la reforma es la libertad para pactar la actualización de la renta, que ya no tendrá que estar obligatoriamente ligada al IPC.
Cabe recordar que los contratos de alquiler firmados con anterioridad al 6 de junio, seguirán ligados a la legislación que había vigente cuando se realizaron, porque la nueva normativa no tiene carácter retroactivo. Asimismo, la reforma excluye los arrendamientos temporales con fines turísticos.
Cada vez que vemos anunciados ventas de pisos de lujo, es inevitable preguntarse quiénes compran este tipo de inmuebles. Según los últimos datos disponibles, en 2012 los notarios registraron 544.544 compradores de vivienda en España, de los que el 2,3% (unos 12.000), adquirieron una vivienda de más de 500.000 euros.
Y es que sólo el anuncio que el Gobierno hizo a últimos de año de que pensaba conceder el permiso de residencia a los extranjeros que compran vivienda a partir de cierto precio provocó muchas reacciones. Hoy, viernes, 14 de junio, el consejo de ministros aprobará la Ley de Emprendedores y en ella se incluye que se concederá esa licencia a aquellos que inviertan por encima de los 500.000 euros.
De los 12.000 afortunados propietarios que compraron viviendas de más de 500.000 euros, apenas algo más de 2.000 fueron extranjeros no residentes en España; ello supone que una de cada cinco casas de lujoque se venden en España es adquirida por extranjeros.
Según las cifras del Consejo General del Notariado, tan solo el 12% de las compraventas de vivienda realizadas por extranjeros en España correspondió a ciudadanos de fuera de la UE. Cabe destacar que otro 11% fue realizado por rusos .Sin embargo, para todos los extranjeros comunitarios de la Unión Europea el permiso de residencia tiene poco valor.
Expertos del mercado creen que los ciudadanos rusos y latinoamericanos serán, previsiblemente, los que más se van a beneficiar de la concesión del permiso de residencia y, en menor medida, los ciudadanos chinos. En general, estos privilegiados inversores buscan grandes casas y mansiones cerca del mar y valoran la seguridad, las buenas conexiones de transporte internacional, las zonas de las capitales o grandes urbes más exclusivas.
El segmento del lujo sigue siendo importante en España y aunque también ha sufrido ajustes, lo está haciendo con menor virulencia, por lo que aún se mantiene como valor refugio. Como ejemplo, las ventas del sector de lujo residencial de alto standing en Mallorca han aumentado un 40% y por vez primera desde el inicio de la crisis y los inversores vuelven a comprar sobre plano.
ESPAÑA, DESTINO RESIDENCIAL TURISTICO DE
MUCHOS EXTRANGEROS
MUCHOS EXTRANGEROS
Los extranjeros no solo eligen España como destino turístico para pasar unos días de vacaciones, también les interesa nuestro país como lugar para adquirir una residencia, como se desprende de los datos que publica el Colegio de Registradores de la Propiedad. Según estos, en 2012, el 8,12% de las compraventas de viviendas las realizaron los extranjeros. Este resultado, el más elevado de los últimos cinco años, supera al 6,04% de 2011, y supone volver a niveles de 2007 cuando se alcanzó el 8,29%.
Respecto al origen de los ciudadanos foráneos que compraron el año pasado vivienda en España, losbritánicos siguen ocupando el primer puesto del ranking, con el 16,63% de las operaciones, seguidos por los franceses, con el 9,96% y los rusos con el 9,62%; destaca el interés de estos últimos, que va en aumento y ha conseguido desplazar a los alemanes con el (7,92%) de los tres primeros puestos. Cierran las primeras posiciones los belgas (6,51%), noruegos (5,73%), italianos (4,93%) y suecos (4,66%).
En cuanto al tipo de vivienda, en términos agregados, los extranjeros prefieren la vivienda usada a la nueva, pero cabe destacar que más de la mitad de los holandeses (58,61%), rusos (56,82%), suecos(54,69%) y belgas (52,96%) prefieren comprar casas a estrenar. Por el contrario, las nacionalidades que más se decantan por la vivienda usada son los argelinos (70,47%), marroquíes (64,89%) y chinos(64,59%) que buscan vivienda preferiblemente por motivos laborales.
La localización también es otro criterio determinante para la decisión de compra de los extranjeros, ya que las comunidades autónomas de costa y de alto componente turístico alcanzaron el mayor peso relativo de compras de vivienda por extranjeros: Baleares (24,95%), Canarias (22,11%), Comunidad Valenciana(18,01%), Murcia (11,24%), Cataluña (9,34%) y Andalucía (8,86%) fueron las regiones preferidas.
De todos ellos, los compradores con mayor presupuesto optan por comprar casas grandes, con una superficie media superior a los 100m2. En esa categoría se engloban de nuevo los rusos (con casi el 40% de las operaciones), los holandeses (49,59%), noruegos (43,46%), suizos (43,04%), británicos(38,24%), daneses y alemanes.